Wyłączenie rękojmi i gwarancji przy zakupie nieruchomości. Czy to możliwe?

Gwarancja jest dobrowolna, a rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za produkt. Czy rękojmia obowiązuje zawsze? A jeśli dwie strony zgodzą się na jej odrzucenie? Czy wtedy rękojmię można "zdjąć"?

Wyłączenie rękojmi i gwarancji przy zakupie nieruchomości. Czy to możliwe?
  • Michał Górecki
  • /
  • 12 marzec 2019
Pani Maria kupiła budynek w stanie deweloperskim od syndyka. Choć budynek był oddany do użytkowania w 2015 roku, to jednak nikt z niego nie korzystał. Teraz pani Maria chce sprzedać nieruchomość dwóm innym osobom. Czy jeśli wszystkie strony się zgodzą, to czy można wyłączyć rękojmię i gwarancję?
 

Gwarancja a rękojmia

Na początku warto przypomnieć, że gwarancja jest dobrowolna. Artykuł 577 § 1 Kodeksu cywilnego zakłada, że gwarancja jest udzielana w sytuacji, gdy złożone będzie oświadczenie, w którym określone są obowiązki gwaranta, a także uprawnienia kupującego w przypadku, które przysługują, mu jeśli sprzedana rzecz nie ma właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym. 
 
W przypadku nieruchomości gwarancja też będzie dowolna. O zakresie gwarancji można swobodnie decydować. 
 
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku rękojmi. Rękojmia obowiązuje zawsze przy sprzedaży jakiejkolwiek rzeczy. Jej zasady ustalone są w ustawie. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”
 
Czytaj też
 
Mówiąc o rękojmi musimy wiedzieć, że obejmuje ona wszelkie wady rzeczy. W przypadku nieruchomości rękojmia obejmuje 5 lat. 
 
Podstawa prawna
Art. 568
 
§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.
 
Oznacza to, że rękojmia ograniczona jest czasowo. W przypadku rzeczy ruchomych to dwa lata. 
 
Art.558
 
§ 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
 
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.
 
Prawo zezwala więc na swobodę uregulowania rękojmi w umowie. Co ważne, nie można takiej swobody zastosować w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Jeśli rzeczona nieruchomość byłaby sprzedawana przez firmę, to nie można ograniczyć rękojmi. Ograniczenia w wyłączaniu rękojmi nie można także obejść za pomocą oświadczenia kupującego, że znany mu jest stan techniczny kupowanej rzeczy i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń.
 
W przypadku osoby prywatnej będzie można swobodnie ustalać zasady rękojmi. 
 
 

Czy ten artykuł był przydatny?

Newsletter dla konsumenta

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślemy Ci powiadomienie o najważniejszych tematach konsumenckich. Dla subskrybentów newslettera przygotowujemy specjalne wydarzenia np. webinaria. Nie pożałujesz!

Komentarze