Umowa z deweloperem - na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu?

Umowa przeniesienia — na co zwrócić uwagę?

Umowa przeniesienia to umowa, na podstawie której dochodzi do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości.

Na co należy zwrócić uwagę, podpisując umowę?

• zweryfikuj, czy własność Twojego mieszkania zostanie przeniesiona na Ciebie bez hipoteki na rzecz banku kredytującego dewelopera;
• ustal, co z ewentualnymi wadami stwierdzonymi w czasie odbioru;
• sprawdź, czy lokal został prawnie wyodrębniony (tj. posiada własną księgę wieczystą), czy dochodzi do tzw. ustanowienia własności nieruchomości lokalu mieszkalnego;
• upewnij się, że nastąpiło dopuszczenie budynku do użytkowania;
• jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprawdź, w jaki sposób nastąpi zwolnienie Twojego mieszkania, tak abyś nabył prawo własności bez obciążeń.
• czy nastąpiło przeprowadzenie odbioru lokalu przeprowadzonego po dopuszczeniu budynku do użytkowania. W czasie odbioru możesz zgłosić ewentualne wady lokalu, a jeżeli są to wady istotne, możesz odmówić odbioru.

Temat umów zawieranych z deweloperem został szerzej omówiony tutaj https://bogdanchudoba.pl/jakie-umowy-moze-zawrzec-z-toba-deweloper/. 

Podpisywanie umowy sprzedaży nieruchomości – na co uważać?

Umowa sprzedaży mieszkania oznacza, że stajesz się właścicielem nieruchomości. Sprzedawca (deweloper) zobowiązuje się przenieść na Ciebie prawo własności lokalu i wydać Ci je, Ty natomiast zobowiązujesz się zapłacić określoną cenę oraz je odebrać. Uzyskujesz prawo własności nieruchomości. Zwróć uwagę na:

• czy chodzi o stare, czy też nowe przedsięwzięcie deweloperskie – w pierwszym przypadku treść umowy określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego, w drugim — również nowa ustawa deweloperska (deweloper jest zobowiązany przedłożyć księgę wieczystą, projekt budowlany itp.);
• czy nastąpiło dopuszczenie budynku do użytkowania, a deweloper posiada wszystkie niezbędne dokumenty. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, należy ustalić, w jaki sposób nastąpi zwolnienie Twojego mieszkania spod niej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać?

Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, w której jedna lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży. Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje w sytuacji, w której mieszkanie już fizycznie istnieje, a budynek został dopuszczony do użytkowania.

Zwróć uwagę na:

• czy chodzi o starą, czy nową inwestycję — w przypadku „starej inwestycji” umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania określana jest na ogólnych przepisach kodeksu cywilnego. W „nowej inwestycji” sytuacja prawna nie jest w pełni jasna;
• przypadku „starej inwestycji” możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, w której do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży zobowiązujesz się jedynie Ty, a deweloper jedynie przyjmuje to do wiadomości (i może wyciągać negatywne konsekwencje dla Ciebie z powodu jej naruszenia);
• umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta w dowolnej formie, ale jeśli nie została zawarta w formie aktu notarialnego, nie możesz sądownie dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (możesz domagać się odszkodowania);
• na podstawie samej umowy przedwstępnej nie nabywasz prawa własności nieruchomości;
• przed zawarciem umowy przyrzeczonej lub przedwstępnej skorzystaj z porady prawnej — dla własnego bezpieczeństwa.

Umowa deweloperska – na co uważać?

Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się przenieść na Ciebie własność Twojego mieszkania po jego wybudowaniu oraz oddaniu budynku do użytkowania, Ty zaś zobowiązujesz się do zapłaty na rzecz dewelopera ustalonej ceny. Zawarcie umowy deweloperskiej musi nastąpić w formie aktu notarialnego.

Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, doprowadzenia do dopuszczenia budynku do użytkowania, prawnego wyodrębnienia mieszkania z całej nieruchomości oraz przeniesienia własności mieszkania na Ciebie. Umowa deweloperska określa też Twoje zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa. Podpisanie umowy deweloperskiej nie spowoduje, że staniesz się właścicielem mieszkania, stanie się to po zawarciu kolejnej umowy, na podstawie której dojdzie do przeniesienia prawa własności. Podpisanie umowy musi nastąpić u notariusza.

Zgodnie ze starą i nową ustawą, umowa deweloperska musi przewidywać ustawowe środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę — deweloper jest obowiązany zapewnić Ci jeden z następujących środków ochrony Twoich pieniędzy: zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który prowadzi dla niego bank.

Umowa deweloperska może zawierać postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych, które będziesz musiał zapłacić w razie komplikacji po Twojej stronie, przy czym ich wysokość nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych dla dewelopera. Dlatego konieczne jest sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem.

Planujesz zawrzeć umowę deweloperską? Oto co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy:

• czy umowa deweloperska zawiera zasady odstąpienia od niej – ten punkt w umowie deweloperskiej jest obowiązkowy.
• wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości. Zwróć uwagę na sposób obliczenia powierzchni mieszkania, którą określa umowa deweloperska;
• upewnij się, że termin zawarcia umowy przeniesienia własności podany w umowie deweloperskiej jest precyzyjny;
• zwróć uwagę, czy umowa deweloperska precyzyjnie określa cenę zapłaty na rzecz dewelopera, czy może ona ulec zmianie i na jakich zasadach;
• sprawdź zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej i staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.

Umowa rezerwacyjna nieruchomości – na co uważać?

Umowa rezerwacyjna to umowa, w której rezerwujesz wybrane przez Ciebie mieszkanie — nie daje Ci ona praw do mieszkania i nie gwarantuje, że nabędziesz je. Umowa rezerwacyjna zawierana jest zazwyczaj na stosunkowo krótki okres, w czasie którego możesz sprawdzić swoje możliwości kredytowe. Najczęściej zawierana jest w formie pisemnej w biurze sprzedaży dewelopera.

Na mocy ustawy z 16 września 2021 r. jej zawieranie było dopuszczalne na tzw. zasadzie swobody umów. Od 1 lipca 2022 r. umowa rezerwacyjna jest uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej. Pamiętaj, że do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej stosuje się ustawę starą, co oznacza, że w przypadku nowego przedsięwzięcia deweloperskiego treść umowy rezerwacyjnej określają przepisy nowej ustawy deweloperskiej, natomiast w przypadku starego przedsięwzięcia treść umowy rezerwacyjnej deweloper może przygotowywać stosunkowo swobodnie.

Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że w umowie rezerwacyjnej przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego przez Ciebie mieszkania.

Przed zawarciem umowy deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami oraz, na Twoje żądanie, jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym.

Opłata rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna może przewidywać obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej, która nie może wynosić więcej niż 1% ceny mieszkania. W przypadku, gdy zawrzesz z deweloperem odpowiednią umową przewidzianą umową rezerwacyjną – opłata powinna zostać zaliczona na poczet wynikających z nich świadczeń pieniężnych.

Opłata rezerwacyjna powinna zostać Ci jednak niezwłocznie zwrócona, jeśli deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej, dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach i nie poinformuje Cię o tym, nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru lub gdy nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej, lub promesy. Pamiętaj jednak, że jeżeli to Ty nie wykonasz umowy rezerwacyjnej, opłata w całości przepadnie. 

Na to należy zwrócić uwagę przy umowie rezerwacyjnej:

• przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranej nieruchomości, poproś o prospekt informacyjny wraz z załącznikami;
• sprawdź, czy odpowiada Ci termin rezerwacji;
• upewnij się, że zasady wpłaty i rozliczenia opłaty rezerwacyjnej są korzystne nie tylko dla dewelopera, ale też dla Ciebie.

Teraz już wiesz, czym jest umowa z deweloperem, jakie może mieć formy oraz w jaki sposób sprawdzić, czy przypadkiem nie jest dla Ciebie niekorzystna.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.