W jakiej sytuacji można zmienić wysokość czynszu?

Podstawowa zasada konstruowania umowy najmu zakłada, że sposób ustalania wysokości czynszu jest niezależny od tego, jak może być wypowiadana umowa. Znaczy to mniej więcej tyle, że wynajmującemu przysługuje prawo do zmiany czynszu bez wypowiadania całej umowy. Innymi słowy, może on podwyższyć czynsz zachowując inne zapisy umowy. Można to jednak zrobić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z obowiązkiem opłacania od następnego miesiąca. Jeśli najemca zgodzi się na zmianę wysokości opłaty czynszowej, umowa będzie cały czas funkcjonowała. Jeśli nie wyrazi zgody, to umowa wygaśnie.

Wysokość czynszu może być zmieniona na kilka sposobów. Jednym z nich jest tzw. zmiana automatyczna. Polega ona na tym, że wynajmujący (czyli najczęściej właściciel lokalu) nie musi wypowiadać poprzedniej wysokości czynszu, a jego wartość zmienia się automatycznie, np. ze względu na czynniki obiektywne. Zwykle może to dotyczyć sytuacji, gdy czynsz jest waloryzowany o konkretną wartość w danej sytuacji. Chodzi tu np. zapis w umowie, na mocy którego czynsz podnoszony jest np. zgodnie z wysokością wskaźnika inflacji. W takiej sytuacji wystarczy, że wynajmujący poinformuje o zmianach najemcę. Najczęściej waloryzacja czynszu ma miejsce w sytuacji, gdy inny wskaźnik (np. inflacja) przekroczy określoną wartość. Taką wartość koniecznie trzeba wpisać do umowy najmu lokalu.

Drugim sposobem zmiany wysokości opłaty za wynajem jest zmiana czynszu przez wypowiedzenie. Z takim modelem mamy do czynienia w sytuacji, gdy obie strony nie ustalą w umowie żadnych ograniczeń odnośnie terminów i zasad zmiany czynszu. Jedyną granicą staje się tutaj możliwość wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Teoretycznie więc czynsz można by zmieniać co miesiąc. O ile oczywiście druga strona się na to zgodzi. Trzecia możliwość to sposób mieszany, który pozwala na wypowiedzenia wysokości czynszu albo na dokonanie automatycznej zmiany jego wysokości jeśli zajdą przesłanki określone w umowie.

CZYTAJ TEŻ Emocjonalna tarcza antykryzysowa na czas pandemii. Gdzie szukać wsparcia psychologicznego?

Co to znaczy, że czynsz w umowie jest niezmienny?

Strony umowy mogą zastrzec sobie niezmienny czynsz. Inaczej mówiąc jest on gwarantowany przez cały okres trwania umowy albo przez z góry określony czas. W sytuacji koronawirusa wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na zmianę wysokości czynszu, czasem pobierają symboliczną złotówkę, czasem obniżają opłaty o połowę lub o inną wartość.

Udzielenie gwarancji niezmienności czynszu nie powoduje, że właściciel nie może dokonać zmiany czynszu np. na niższy chcąc ulżyć najemcy. Warto jednak wiedzieć, że wynajmujący musi zachować szczególną ostrożność, jeśli chce udzielać gwarancji niezmiennego czynszu. Wysokość czynszu może zmienić się też w sytuacji, gdy lokator (najemca) przeprowadza w lokalu remont i płaci za niego z własnej kieszeni. Jeśli modernizacja jest spora i znacząco zmienia warunki, w jakich przyszło użytkować lokal, możliwe jest rozliczenie kosztów remontu w ramach czynszu, tak by najemca mógł otrzymać zwrot pieniędzy za koszty, które poniósł na remont zamieszkiwanego lokalu. Nawet jeśli między stronami została zawarta gwarancji czynszu, to można długość obowiązywania tej gwarancji uzależnić od kosztów remontu, który został przeprowadzony przez lokatora. „Zwrot kosztów” remontowych może być rozliczany w ramach opłaty czynszowej ryczałtowo lub jednorazowo przez wynajmującego. Jeśli wynajmujący nie będzie stosował się do obowiązków rozliczenia kosztów remontu, to gwarancja wysokości czynszu samoistnie upada. 

CZYTAJ TEŻ Zwolnienia grupowe. Jak działają i kiedy trzeba zatrudnić zwolnionego wcześniej pracownika?

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.