Wyłączenie rękojmi i gwarancji przy zakupie nieruchomości. Czy to możliwe?

Pani Maria kupiła budynek w stanie deweloperskim od syndyka. Choć budynek był oddany do użytkowania w 2015 roku, to jednak nikt z niego nie korzystał. Teraz pani Maria chce sprzedać nieruchomość dwóm innym osobom. Czy jeśli wszystkie strony się zgodzą, to czy można wyłączyć rękojmię i gwarancję?

 

Na początku warto przypomnieć, że gwarancja jest dobrowolna. Artykuł 577 § 1 Kodeksu cywilnego zakłada, że gwarancja jest udzielana w sytuacji, gdy złożone będzie oświadczenie, w którym określone są obowiązki gwaranta, a także uprawnienia kupującego w przypadku, które przysługują, mu jeśli sprzedana rzecz nie ma właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym. 

 

W przypadku nieruchomości gwarancja też będzie dowolna. O zakresie gwarancji można swobodnie decydować. 

 

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku rękojmi. Rękojmia obowiązuje zawsze przy sprzedaży jakiejkolwiek rzeczy. Jej zasady ustalone są w ustawie. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”

 

 

Mówiąc o rękojmi musimy wiedzieć, że obejmuje ona wszelkie wady rzeczy. W przypadku nieruchomości rękojmia obejmuje 5 lat. 

 

Podstawa prawna

Art. 568

 

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

 

Oznacza to, że rękojmia ograniczona jest czasowo. W przypadku rzeczy ruchomych to dwa lata. 

 

Art.558

 

§ 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

 

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

 

Prawo zezwala więc na swobodę uregulowania rękojmi w umowie. Co ważne, nie można takiej swobody zastosować w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Jeśli rzeczona nieruchomość byłaby sprzedawana przez firmę, to nie można ograniczyć rękojmi. Ograniczenia w wyłączaniu rękojmi nie można także obejść za pomocą oświadczenia kupującego, że znany mu jest stan techniczny kupowanej rzeczy i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń.

 

W przypadku osoby prywatnej będzie można swobodnie ustalać zasady rękojmi.