Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania? Umowa najmu – elementy. Wzór umowy najmu

• Michał Górecki
• /
• 14 sierpnia 2019

Choć kodeks cywilny zapewnia swobodę zawierania umów, co znaczy, że mogą być one zawierane dowolnie, byle nie łamały prawa, to w przypadku umów najmu należy przestrzegać specyficznych zasad.

Przede wszystkim warto wiedzieć, że zgodnie z polskim prawem dozwolone są dwa rodzaje najmu:

• Najem zwykły
• Najem okazjonalny

W zależności od tego, który „wariant” wybierzemy, zastosowanie będą miały inne przepisy.

Najem okazjonalny, a najem „zwykły” – czym się różni

Konstrukcja najmu zawsze jest taka sama. Właściciel lub posiadacz nieruchomości udostępnia na określony czas nieruchomość do użytkowania komuś innemu. Podstawową różnicą między najmem zwykłym a okazjonalnym jest zakres ochrony stron. Najkrócej mówiąc, najem okazjonalny lepiej zabezpiecza właściciela nieruchomości, a „zwykły” lokatora.

Najem mieszkania. Co może najemca? Martyna Kowalska

Umowa najmu okazjonalnego

Podstawową zasadą umowy najmu okazjonalnego jest to, że dotyczy ona tylko mieszkań prywatnych. Musi być zawarta na piśmie (inaczej będzie nieważna), zawsze na czas określony, który nie może przekraczać 10 lat. Zawsze też musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego, co wiąże się z tym, że trzeba będzie zapłacić podatek od dochodu uzyskiwanego z najmu. Umowa najmu okazjonalnego daje prawo do skróconej eksmisji lokatora, który np. nie będzie płacił za wynajem mieszkania.

Umowa najmu zwykłego

Umowa najmu zwykłego może być podpisana na dowolny okres. Jeśli jednak chcemy wynajmować mieszkanie dłużej niż rok, trzeba będzie zawrzeć taką umowę na piśmie. Warto pamiętać, że jeśli podpiszemy taką umowę, to nie będzie możliwa dowolna podwyżka opłat. Trudno będzie też wypowiedzieć taką umowę. No i jeśli lokator nie będzie płacił, trudniej się go z mieszkania pozbyć.

Wzór umowy najmu

W umowie najmu koniecznie trzeba wpisać datę jej zawarcia, a także określenie stron, czyli kto jest najemcą, a kto wynajmującym. Warto pamiętać o tym, by bardzo dokładnie opisać przedmiot umowy, czyli mieszkanie. Koniecznie spisz też całe wyposażenie mieszkania i określ stan techniczny urządzeń. Najemca powinien też oświadczyć, że będzie utrzymywał lokal w należytym stanie. Do umowy należy też wpisać powody, które mogą być przyczyną wypowiedzenia umowy, a także wysokość kaucji, która została pobrana.

W przypadku najmu okazjonalnego najemca musi przekazać oświadczenie (w formie aktu notarialnego), że podda się egzekucji, a także opróżni lokal w terminie, który zostanie wskazany przez właściciela. Najważniejszym elementem takiego oświadczenia jest wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w sytuacji egzekucji. Zgodę na zamieszkanie we wskazanym lokalu musi podpisać jego właściciel.

Może się okazać, że w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego, najemca straci możliwość zamieszkania w miejscu, które wskazał uprzednio w oświadczeniu. W takiej sytuacji musi on wskazać inny lokal. Ma na to 21 dni.

Jeśli taki obowiązek nie będzie dopełniony, to właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Segregujesz odpady? Teraz nic się nie ukryje Michał Górecki

Umowa najmu mieszkania, a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Jeśli zostanie podpisana umowa najmu okazjonalnego, to koniecznie trzeba zgłosić ją do urzędu skarbowego. Przy „zwykłym” najmie, zgłoszenia nie trzeba dokonywać. Zawsze jednak trzeba zapłacić podatek od dochodu uzyskiwanego z najmu.

Wysokość kaucji za najem

Kaucja w przypadku najmu nie jest obowiązkowa. Zabezpiecza ona jednak interesy właściciela lokalu. Ma ona zrekompensować nie tylko ewentualne zaległości czynszowe, ale stanowić też odszkodowanie w przypadku szkód wyrządzonych w mieszkaniu.

Prawo przewiduje, że w przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność czynszu, a w przypadku zwykłego najmu – dwunastokrotności czynszu.

Czy można podnieść czynsz najmu w trakcie trwania umowy?

W przypadku umowy najmu okazjonalnego można dowolnie ustalać zasady podnoszenia czynszu. Warto jednak wiedzieć, że warunki takiej podwyżki muszą być określone w umowie. W przypadku „zwykłej” umowy, kwestię podwyżek regulują przepisy. I tak, podwyżka jest możliwa wyłącznie na koniec miesiąca i trzeba o niej poinformować na piśmie. Jeśli podwyżka przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to podwyżka będzie możliwa wyłącznie w określonych sytuacjach wymienionych w ustawie o prawach lokatorów. Chodzi np. o podwyżkę inflacyjną. Najemca, gdy otrzyma informację o podwyżce, ma prawo zażądać na piśmie przyczyn podwyżki i podania sposobu, w jaki została skalkulowana. Jeśli tego nie zrobimy, podwyżka będzie nieważna.

Hałasująca kosiarka o 6 rano. Czy można coś zrobić? Martyna Kowalska

Wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu przestaje obowiązywać, jeśli skończy się czas, na jaki została zawarta. Może też ulec rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Umowa może zostać wypowiedziana z miesięcznym okresem wypowiedzenia, jeśli lokal jest używany w sposób sprzeczny z umową lub niszczy urządzenia albo zwleka z zapłatą czynszu przez przynajmniej trzy okresy rozliczeniowe. W tym jednak wypadku trzeba uprzedzić najemcę o tym, że chcemy wypowiedzieć umowę i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległości.

Jak pozbyć się niechcianego najemcy?

Samo wypowiedzenie umowy nie jest jednoznaczne z wyprowadzką lokatora. Zgodnie z prawem nawet, jeśli lokator nie płaci czynszu, to właściciel nie może go samodzielnie wyrzucić z mieszkania. Jeśli by to zrobił, naraża się na odpowiedzialność karną związaną z tzw. naruszeniem posiadania. Żeby pozbyć się lokatora, trzeba wszcząć procedurę eksmisyjną. Jeśli mamy umowę najmu okazjonalnego, to wystarczy wręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli żądanie nie zostanie spełnione, w sądzie składamy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności idziemy do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie egzekucji.

Znacznie trudniejsze zadanie czeka nas w przypadku najmu zwykłego. W takiej sytuacji wnosimy do sądu pozew o eksmisję. Dopiero po wyroku sądu możliwa jest eksmisja. Sąd może stwierdzić, że najemca uprawniony jest do lokalu socjalnego. Jeśli taka decyzja zapadnie, będzie mógł przebywać w lokalu, który wynajmuje (nawet jeśli za niego nie płaci), tak długo, póki gmina nie przyzna mu lokalu socjalnego.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.